香港地产巨头如何过冬(2)

　　旺盛的购买力和炽热的买楼情结，是香港楼市长期走牛的基础。历史上，香港经济体规模偏小，频频遭受国际金融市场的冲击，同时由于中英主权争端，经济大势又在风云变幻的政治环境下阴晴圆缺，香港楼市也渡尽劫波。长实、新鸿基、恒基和新世界等四大财富家族最终成长为香港楼市的主宰，一直扮演着坚定的“长期大好友”的角色，在楼市的每个低潮中，都人弃我取，积极参与抄底。

　　胡建明向《地产》记者表示：“四大家族在进入楼市前，都完成了一定的财富积累，但最终能蜕变为亿兆富豪，都拜楼市所赐。”

　　四大家族在香港楼市的第一锹土始自上世纪60 年代末期。当时香港因银行危机和政治骚动，楼市陷入低潮，李嘉诚、郭德胜、李兆基、郑裕彤等在危机中大量吸纳贱价抛售的香港物业，在一次财富大转移中，奠定了日后在香港楼市大展宏图的基础。

　　如果把资本市场上市作为“选秀”的话，1972 年无疑是香港楼市发展史上的“选秀大年”。现在香港资本市场叱咤风云的长江实业、新鸿基地产、新世界发展、信和置业、恒隆、鹰君和合和实业等楼市大腕都在1972年登陆资本市场。

　　刚刚募到资金的香港开发商们幸运等到了因中东石油危机带来的楼市调整，遂积极吸纳。彼时，长实、新鸿基、恒基和新世界四大新兴地产商羽翼不丰，各占25% 股权联合组团开发大型私人屋邸沙田又一城。

　　进入上世纪80 年代，香港主权归属问题左右香港楼市的风向。中英谈判成为上世纪80 年代初香港楼市崩溃的导火索，上世纪80 年代末又因政治风波引发香港移民潮，在此关键时刻，四大家族和其他新锐地产商对香港不离不弃。

　　对于这种现在看来十分合理、而当时疑窦重重类似押宝式的举动，新鸿基已故主席郭德胜曾明确指出：“对1997 年新界租约问题，或地契年期问题，我们全不理会，也不用担心，因为这是中国政府与港府的问题，而有关政府必会为照顾我们做出最圆满的决定。做地产商的，只要积极去干，为市民提供更理想的居所，就已尽了地产商的责任。”

　　香港寸土寸金，而大多数人口又集中在香港岛和九龙。遮打、怡和、置地、太古、九龙仓、和记黄埔等在港九地区拥有大量地皮的传统英资洋行占据得天独厚的优势。

　　主做地产业务的置地是英国殖民政府在香港地产业的代言人，在香港岛的优势无人能敌，有“中环之王”的美誉。置地的衰落，部分是因为经营决策失误，但更大程度上源于错判经济走势、看淡香港楼市的方向性选择。

　　1984 年中英两国政府达成关于香港1997年回归中国的《联合声明》后，由于看淡香港楼市，置地的策略转向保守，并在香港回归前夕，选择把除中环以外的非核心投资物业套现，仅在中区黄金地段保持为数不多的甲级商厦，淡出香港楼市。

　　四大家族的成长跟置地的陨落呈现出此消彼长的态势。一定程度上，置地等老牌英资洋行的衰落成就了四大家族的机会。第一太平戴维斯董事总经理陈超国告诉《地产》记者：“最后一任港督彭定康老挑起事端，置地在一定程度上被视为对抗中国政府的工具，随着主权移交临近退出势出必然，而继续看好香港并扩大投入的汇丰银行和太古集团都发展得不错。”

　　在二战后香港楼市旷日持久的大牛市中，出现错判后市方向的根本性错误，就意味着主动退出，财富接力棒自然转移到了以四大家族为代表的新锐开发商的手上。

    香港开发商的土地储备策略，是基于香港的独特环境形成的，但更重要的是几大巨头的取地方式均与本身的产品定位和客群偏好血脉相连。内地开发商未可简单“效颦”。