新加坡房地产是否值得投资？

　　澳门和新加坡的共同点，在于两地的土地都有限，而且先后发展了赌博业。鉴于这两个城市的土地稀少，各类建筑相当密集，房地产便成为了新、澳的其中一个投资选项。澳门的楼市价格在2004年至2007年之间翻了一倍，原因是新赌场开业吸引了外来者前去购置高档住宅，需求量因而增加。澳门高档房产的价格便在“赌场效应”的带动下迅速上涨。

　　同样的，在“赌场效应”的影响下，新加坡的房地产价格也正不断上涨。自从拉斯维加斯金沙集团(Las Vegas Sands)成功标得建造滨海湾综合度假胜地(IR)及赌场的工程，以及云顶国际(Genting International)取得圣淘沙的第二个赌场营运权之后，周边国家的房地产买家便纷至沓来，他们希望在本地置业，以出租予因IR而前来我国工作的外籍人士和旅客。发展商在1月份售出的住宅单位比去年12月多了3倍，同时也是自去年9月以来售出最多单位的月份，便是最好的佐证。

　　结果，为了替本地的私宅市场降温，政府实施了另一系列的措施。这回，政府推出的是卖方印花税(Seller’s Stamp Duty)，即业主若在购屋后的12个月内转售出去，需缴付多一笔约占售价3%的印花税。另外，政府组屋以外的房地产贷款顶限，也从原本的90%调低至80%。

　　在此之前，政府已经于去年9月，为使炽热的楼市在经济仍陷衰退中恢复稳定，撤销了利息承担(Interest absorption)和“只付息贷款”(Interest-only)这两种让购屋者在房屋竣工之前展延摊还房贷的计划。
 

　　与此同时，政府也不忘抑制公共住屋的投机买卖活动。政府所颁布的新条例规定，非津贴转售组屋的买主，如今必须至少住满3年后才可出售组屋，而现有条例则要求向建屋发展局(HDB)贷款的买主必须住满2年半，而向银行贷款或没有申请贷款的买主则须住满1年。但是，HDB的房贷顶限依旧为90%。

　　房地产价格仍看涨

　　根据里昂证券(CLSA Asia-Pacific Markets)的研究，新加坡的赌场业估计将在今年取得30亿元收入，而到了2013年则将取得60亿元。一些专家预期，两家IR将能因地利之便而吸引到来自泰国、马来西亚和印尼的游客及豪赌客。此外，新加坡的混合博彩税相对较低，介于8%至9%，2家IR的经营者因而能给予更高的奖励来吸引区域的豪赌客。新加坡旅游局雄心万丈，计划在2015年之前吸引到1,700万名旅客到访，同时使旅游业的年收入翻2倍至300亿元。

　　这势将有助于刺激酒店及零售业的收入，进而制造更多就业机会和使人口增加，因为更多外来人才将来到新加坡工作，从而成为本地的永久居民或公民。因此，在人口和就业机会不断增加下，我们认为住宅产业的价格很可能会在未来几年内每年上涨约10%。

　　泡沫难形成

　　政府所采取的种种措施能够冷却房地产市场吗？短期来说应该可以。泡沫是否在房地产市场中形成？这倒不大可能，因为我们认为长期而言，所有抑制炒卖的措施都对楼价的走势十分有利。

　　让我们作一个简单的比较，一栋位于海洋通道(Ocean Drive)的洋房，在09年10月以3,000万元的创纪录价格售出；但是，在同个月份，香港一栋面积仅为上述洋房三分之一的双层公寓(duplex)，却以将近3倍的价格售出。由此可见，新加坡房地产价格的涨势，其实并没有我们想像中厉害。

　　此外，新加坡滨海湾的逾130间公寓和升涛湾(Sentosa Cove)的900间公寓都仍未推出发售。而根据房地产服务集团第一太平戴维斯(Savills)的数据指出，在未来三年内，将有约1万1,000个位于新加坡黄金地段的公寓单位(约新加坡总供应量的五分之二)公开发售。相较之下，香港将在同期推出的豪宅仅有1,260间。

　　因此，我们认为，在政府持续确保房产供需相符的情况下，新加坡的房地产价格将在基本法则的推动下逐步上涨，而不会受到市场情绪的左右。

　　解释：赌场效应

　　赌场的收入是靠赌客的抽成,商业地产的收入是靠租金收入.只要有赌客去赌,赌场就有钱赚;商业地产也一样,只要有租客去租,就有租金可收。