天汇豪宅风波：透视香港与内地楼市政策区别
文章来源：华商移民编辑：Cabbage时间：2010-07-21 16:22浏览次数： 次
天汇豪宅风波
6月17日，外媒报道称，香港监管和执法部门正在调查恒基兆业推出的高档楼盘部分交易遭取消事件。
香港政府称，要确保私人住宅买卖公平透明。政府绝不容忍任何制造虚假交易、发放混乱楼宇销售资讯以及提供不详尽的物业资料等行为。地产销售中的任何欺诈或欺骗行为都是不能接受的。
6月15日，恒基地产就“天汇”问题成交发布公告,指出涉及的24个单位中,有20个接获买方书面要求,取消买卖协议,4个交易于6月11日至14日期间完成,集团已收取全数楼价及逾期成交利息。
按条款,恒基会没收楼价5%的订金,并退回就楼价所收取的其他款项。恒地表示,买卖双方已同意签订取消协议,没收订金总额约为1.33亿港元,取消交易的损失约7.34亿港元,将于中期业绩中支帐。
该楼盘有24个单位至今仍未成交，香港政府曾五度去信发展商要求就此事解释。
2010年6月15日恒地证实天汇24个单位仅得4伙完成交易，其余20伙全部挞订收场
其中4伙已于6月11至14日期间完成交易，单位为30楼及31楼的A及B座，根据土地注册处资料显示，购入上述4个单位的登记买家为张莘，单位面积一律3284方呎，呎价3.78万至4.09万元，涉资5.18亿元。
港府的“9招12式”
颇为有趣的是，就在恒基兆业宣布干德道39号去年10月售出天价的同一天，香港特首曾荫权正在做一场重要的施政报告，誓言要打压房地产价格。
而今年，因担心房地产泡沫及公众对香港势力强大的开发商的怨气不断增长，香港政府政府更是决意打压开发商的违规销售行为。
有香港业内人士对观点地产新媒体表示，长期以来，香港政府并没有针对开发商的销售行为采取一些行政手段或者要求公示。而2周之前，香港政府才开始实施了一个“9招12式”，才有了比较透明的行政手段。曾俊华在立法会二读辩论预算案时表示，加推的九项指引措施，可规管一手私人住宅物业销售安排、发放有关售价资料及成交信息，以確保物业市场销售和物业成交价格的透明度。
据该人士介绍，香港的售楼规则与内地大有不同，以土地属性为例，如果香港开发商的开发土地是通过拍卖、招标等方式获得，那么在销售之前开发商需要和政府签订一个“售楼同意书”，售楼安排将以政府为主；而如果项目土地是通过私人买卖的方式获取，那么除非需要转换土地使用属性才要与政府签订协议，否则开发商的售楼行为将不受政府安排。
据资料显示，天汇项目的土地此前为李兆基私人所有，后来李兆基将该地块卖给自己公司进行房地产开发。
也就是说，天汇的销售过程并不受政府管控，那么如果出现夸大信息托市的情况也不无可能。
“10多年前的确有开发商虚假销售的事情，但是97之后这些年房子太好卖了，房子抢都买不到，政府和民众自然没有想去查实开发商的销售情况。在这种情况下，开发商如果出现虚假销售，政府也不会知道的。”上述人士称。
内地与香港政策之异
在此情况下，为了规范销售渠道和买卖行为，使市场交易更公开、公平、公正，香港政府这次才会下定决心以“九招十二式”来整顿市场。
今年6月1日，香港特区政府规管新建楼宇销售的“九招十二式”调控措施1日起正式实施。特区政府运输及房屋局局长郑汝桦表示,特区政府推出“九招十二式”新措施是要增加市场透明度,为置业人士提供公平的交易环境。
其中“九招”，主要指的是香港财政司司长曾俊华提出的规管一手楼盘销售的9项举措，而“十二式”指的是香港运输及房屋局局长郑汝桦配合曾俊华九招而推出的“规管示范单位十二式”。
上述策略集中针对一手楼盘，特别是针对捂盘和虚报成交情况。例如香港特区政府要求发展商提前三天公布价格，并且一次性推出多套单位，并要求开发商披露有否本公司董事局成员及其直系亲属涉及交易，此外还要求公布实际的套内面积甚至标识出围绕单位外墙的真实厚度等等，非常细致。这些措施均旨在为市场提供一个更为清晰透明的交易环境。
运输及房屋局发言人接受采访时表示,香港地产建设商会于1日就未建成一手私人住宅物业的销售向其会员发出有关落实执行“九招十二式”的售楼指引。
事实上，从4月起，港府压抑楼市的措施可谓一浪接一浪。在上周，港府宣布推出“九招十二式”，将规管伸延至一手楼。运输及房屋局局长郑汝桦更表明，一旦发展商违规，“最高惩罚”是禁止其出售楼花。
外界相信，港府的“九招十二式”虽然并无一招半式与抑压楼价有关，但市场仍视之为“降温措施”。
可以看出，香港政府进行房地产调整的重点是打造更加透明、规范和公平的市场交易环境，政府在自由交易的环境中起得是监督交易过程是否合法、是否公正的作用。
与之不同的是，内地的房地产政策调整却是从压抑购买力，打压房价，增大供应量等方面着手。
从某种意义上说，中央政府的调控方式是以行政手段干预买卖交易本身，而香港政府则意在提供更为透明的交易环境，双方的调控目标并不一样。
虽然从目前看来，中央及各地政府出台的以二套房贷为代表的一系列调控政策也取得了不错的成交，但从长远来看，购买力或许可以短期压制，但当积累到一定的程度，可能会集中爆发除了，犹如2009年的市场反弹，惟有真正公平、公正、公开的市场环境才能确保交易双方的利益和市场的有序发展。
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