“天汇”事件受港府关注 香港楼市受挫

　　位于港岛区干德道的高档复式住宅“天汇”由香港主要地产商之一恒基地产开发。去年10月，“天汇”售出首批25个单位，因价格高昂，获“天价”楼盘之称，其中一个单位更是以每平方米逾70万港元、总价4.39亿港元的价格创下当时全球最贵分层式高档住宅纪录。

　　今年3月，因有24个单位未如期成交，香港地政总署曾要求恒地提供交易详细资料。恒地表示，已与买家达成延迟成交的口头协议。

　　至6月15日，恒地在官方网站发布消息称，“天汇”延迟交易的24个单位中有4个单位完成交易，其余20个单位则被买方取消交易。恒地称，已没收取消交易的买方所支付的订金，即楼价的5%，总额达1.33亿港元。

　　“天汇”事件目前已引发多方关注。对此，特区政府发言人表示，相关监管及执法部门正在研究并跟进此事件，绝不容许任何制造虚假交易、发放混乱的楼宇销情资讯以及提供不详尽的物业资料等行为。

　　链接：天汇事件

　　天汇（英语：39 Conduit Road，字面译作：干德道39号），是香港岛西半山的一幢香港摩天大厦，楼高34层共66个单位，位于干德道39号，提供六十六个住宅单位，由恒基兆业及培新集团占项目四成权益发展。该项目原由恒地主席李兆基私人持有，至08年年中却以呎价约12579元，将物业的六成售予恒地，作价约17.5亿元。

　　售楼手法是报出2009年10月当年的历史性天价，建筑面积每平方呎7万港币以上，形象塑造为豪宅新盘。并在香港楼市放消息称只出售4成单位，其余保留作地产发展商长线投资，以此作为市场心理术。是年，香港地产商的售楼推销手法极度浮夸，包括电视广告、示范单位和售楼说明书，或称天马行空的创意，天汇是此等手法的样板。

　　秦善文与伙伴组成“天汇投资团队”，斥11.6亿元购入天汇6伙，包括总值8.36亿元的68楼A、B室 亦购入4个8楼、9楼的单位。其实“天价”只是此大厦高层某一个别复式单位加总平均。

　　45楼（又名68楼）A室，建筑面积6158方呎，售价4.3894亿元，平均呎价71,280元，买家，财金有限公司
　　45楼（又名68楼）B室，建筑面积6144方呎，售价3.9693亿元，平均呎价64,605元，买家，力宏发展有限公司
　　21楼B室，建筑面积2808方呎，售价9451.3万元，呎价3.37万元，买家，陈锡滨（Chan Sak Bun Susan）。
　　16楼、26楼及36楼B室，买家，王惠萍，透过3间在香港注册公司以总额约3.5亿元购入单位，分别为峻升企业有限公司、领峰企业有限公司及朗富资源有限公司

　　延迟成交
　　该楼盘有24个单位至今仍未成交，香港政府曾五度去信发展商要求就此事解释。

　　2010年6月15日恒地证实天汇24个单位仅得4伙完成交易，其余20伙全部挞订收场

　　其中4伙已于6月11至14日期间完成交易，单位为30楼及31楼的A及B座，根据土地注册处资料显示，购入上述4个单位的登记买家为张莘，单位面积一律3284方呎，呎价3.78万至4.09万元，涉资5.18亿元。

　　“天价楼”神话幻灭撼动香港楼市

　　此前有关恒地旗下的天汇项目出现“天价楼”的事件早已闹得满城风雨。首先是天汇的一个单位成交均价创出每平方呎7万港元的“天价”，其次是延期交易的问题。据香港房地产业人士介绍，一手楼延迟交易在香港并非罕见，但天汇的成交价打破世界纪录，所以格外引人关注，加上其在去年售出的25个单位中，有多达24个要延迟交易，最终促使香港地政总署从今年3月中起，先后6次作出破天荒的调查行动，要求恒地就交易作书面信函解释。恒地也积极配合政府调查行动，在前5次都准时回复，但是在第6次出现逾期回复的现象。

　　不过，就在天汇项目延期成交的到期日（16日）前夕，恒地突然发表声明表示，天汇新完成交易的单位仅为30楼及31楼的A、B座共4个单位，已于6月11日至14日完成交易；其余20个单位已退订，其中香港前“唱片骑师”、金谷科技总裁秦善文名下的6个单位（包括以天价7.13万港元/平方呎价售出的68楼A室）全部退订。

　　恒地还表示，由于有20个单位已收到买家取消合约的书面要求，公司已根据规定，没收相当于楼价5％的订金，总共1.3336亿港元，并已收取全部应收款及逾期成交款的过千万港元的利息。恒地表示，由于上述原因，公司上半财年的交易损失高达约7.34亿港元，将反映在半年结算损益账中，如果这些单位能在年内再次售出，年度结算的整体损失将会减少。

　　地产业人士分析，退订事件不会影响投资者对香港楼市前景及其他发展商看法，但会影响到投资者对恒地住宅销售的信心。不过，恒地主席李兆基于日前表示，买家放弃订金的这些单位将会重新出售，还宣称“不会减价，原价照卖”。

　　大行纷纷落井下石

　　在恒地“天价楼”遭遇退订的打击后，高盛、瑞信等大行立即落井下石，出报告下调其投资评级和目标价。

　　瑞信调低了恒地物业的售价预测值，并把恒地2010财年盈利预测值调低了16％。瑞信指出，在市场恢复信心之前，该股不大可能跑赢大市，因此将其评级由“跑赢大市”调低至“中性”，把目标价由59.96港元调低至52.6港元。

　　高盛将恒地的目标价下调6.3％至56.8港元，维持“中性”评级，原因是退订事件将给其品牌带来冲击。高盛表示，恒基地产将把7.34亿港元损失计入2010财年上半年，因此将其2010财年利润预期下调了6.6％。高盛还指出，退订消息给投资者对该公司执行能力的信心带来潜在的不利影响。

　　摩根大通表示，这一事件对其净资产值影响仅为0.3％，但会打击市场的信心，因此将其目标价由68港元下调16％至58港元。也有证券分析人士认为，退订事件只是个别公司具体的案例，不应影响其它香港地产发展商。大福证券中国业务部副总裁郭家耀认为，由于此次退订的单位可能在下半年推出重售，恒地未必会因此面对重大的损失，估计也不会对其业绩产生重大影响；恒地股价在近日调整幅度较大，预计在46港元水平会有初步支持。