瑞信：短期选股关注香港地产

据港媒报道，预期卖地有惊喜︰港府下周二（6月8日）将会拍卖何文田住宅地王，市场预期成绩或有惊喜。若卖地绩佳，料带动楼市气氛，利好地产股，策略上，可候低吸纳。

　　捧长实恒地信置︰选股方面，可考虑近期屡获主席增持的恒基地产（00012）、长江实业（00001），及屡获公司回购的信和置业（00083）。

　　港府早前拍卖的东涌及粉岭地皮，成绩逊预期，拖累楼市及地产股调整。然而，下周拍卖的何文田佛光街与忠孝街交界地皮，位置优越，料发展商积极竞投，成绩或有惊喜。

　　下周拍卖何文田地王

　　自从港府推出“9招12式”后，早前拍卖的两幅官地成交价差强人意，港铁（00066）南昌站项目更“流标”，反映发展商对后市转趋审慎，影响楼市气氛。

　　即将拍卖的何文田地皮，为罕有优质市区用地，发展规模大，潜力优厚，拍卖成绩将对楼市带来新指标。何文田地皮坐拥5优势︰一、邻近未来的沙中线及观塘延线；二、邻近未来的何文田港铁站；三、位处地势较高，应享有全海景；四、项目落成时间长，可达2016年6月底；五、比邻较多翠绿山林，绿化度高。

　　瑞信指，自从07年起，发展商曾试勾该地皮21次但未成功，反映发展商对该地皮兴趣浓，故今次拍卖料掀起争夺战，成为市场焦点。

　　野村估成交价逾百亿

　　业界对何文田地王的估值介乎71.5亿至105.88亿元，折合楼面地价介乎每平方呎8,226至12,181元。最乐观的是野村证券，预期何文田卖地成绩有惊喜，成交呎价达12,181元。

　　瑞信估计，何文田地王以每平方呎计，成交价9,956元，加上建筑及融资成本3,000元及1,488元，总成本14,444元，倘发展商毛利率为25％，则售价16,049元。

　　长实（00001）执行董事赵国雄、恒地（00012）主席李兆基及新世界发展（00017）董事总经理郑家纯早前表示，有兴趣竞投何文田地王。

　　瑞信料大开发商争夺

　　瑞信预期，何文田地王将吸引大型发展商包括长实、新地（00016）及恒地竞投，料凭着充裕资金，于拍卖时或显得进取。该三家发展商截至今年首季负债比率分别是9％、15％及19％（见表3），假设以86.5亿元投得地皮，则负债比率分别升至12％、18％及25％。

　　瑞信表示，虽然近期本港楼市呆滞，地产股跑输收租股，但认为下周卖地可令市场焦点重新集中于地产股，特别是近日物业交投量有见底迹象。

　　其他楼市消息方面，房协主席杨家声昨称，房协正研究重新兴建出租单位，租金介乎1,600至6,000元，让收入偏高的家庭租住。相信若要发展这类单位，与政府洽谈寻找土地并不易，只可在房协现有的土地中提供。惟消息主要针对租赁市场，预期对发展商售楼表现影响微。

　　李兆基上月6次增持恒地

　　恒地（00012）近月屡获主席李兆基增持。李兆基于5月份先后6次增持，增持平均价介乎45.42至48.74元，最新持股量升至55.06％。

　　高盛：恒地NAV折让37％

　　恒地股价昨收报47.45元，股价仍处于近期李兆基增持价之间。

　　据高盛指出，恒地预测资产净值（NAV）为75.73元，现价较NAV折让37.3％。

　　现时，恒地折让大于平均折让的-1个标准差，据过去经验显示，97、02及09年市况最差时，恒地折让也曾大于-1个标准差，但不久即回升至-1个标准差水平之上。现市况并未如上述年份般坏，故料折让大幅失守-1个标准差的机会不大。

　　瑞银：恒地目标价83.9元

　　瑞银指出，恒地旗下香港小轮（00050）早前投得粉岭地皮，恒地于该地皮以北拥有农地，料恒地可把两幅地皮结合发展，形成协同效应，给予恒地目标价83.9元。

　　李嘉诚近期连番增持长实

　　长实（00001）近期获主席李嘉诚增持。由3月底至今，李嘉诚合共作出7次增持，增持平均价介乎85.91至105.72元。长实股价昨收报88.45元，接近李嘉诚增持价的下限。

　　现时，长实股价较NAV折让仍接近20％，大于历史平均水平，虽然折让率不及恒地，但仍属“抵买”。

　　美银美林指出，长实今年合约销售强劲，首4个月于香港及新加坡销售达150亿至160亿元，而马鞍山77区及大围“名城2期”项目有机会下半年推售。

　　截至09年底止，长实负债比率仍低，即使任何行业放缓及楼市周期性，长实定位依然良好。

　　美银美林：长实看107元

　　美银美林维持长实“买入”评级，目标价107元。

　　其他证券商亦看好长实，例如野村及瑞信分别给予目标价132.20及119.69元。

　　信置频回购NAV折让3成

　　信置（00083）近期频频回购，反映公司认为现价属抵买。据港交所资料，信置由5月以来合共11次回购，合共211.6万股，回购价格介乎12.32至13.92元。信置现价12.86元，处于回购价范围。

　　信置现价较NAV折让约3成，接近历史平均水平。以此衡量，信置估值未算太吸引，只宜低吸。高盛及瑞信分别给予目标价17.25及16.24元。

　　美银美林指，信置于奥运站的“帝峰皇殿”项目，呎价有机会达1万元。该行指，由于信置82％的NAV在香港，涉足内地业务不多，故受打遏内房的影响不大。该行给予信置目标价17元，评级为“买入”。

　　分析：地产股NAV折让有望收窄

　　倘下周二政府卖地成绩理想，预料可带动本地楼市气氛，利好地产股股价表现，策略上，投资者可候低吸纳。

　　野村表示，倘何文田卖地绩佳，可提高买楼意欲，亦可促使地产股相对资产净值（NAV）折让正常化，带动股价表现。

　　高盛认为，地产股近期显着下调，主要是市场忧虑港府早前推出的干预楼市措施，将对楼市带来打击，然而，高盛认为，市场的忧虑属过度，政府推出的措施旨在改善市场效率，而非打遏市场交投活动。

　　高盛：现价已反映政策风险

　　高盛表示，倘住宅楼价跌10％，地产股NAV将下调3至19％，倘销量减少20％，预测2011年每股盈利削减17至34％；就算如此，地产股现价已大致反映政策风险。

　　大摩表示，现时地产股股价较预测NAV折让29％，折让幅度大于历史平均的22％。