香港法律知识
文章来源：华商移民编辑：Kachina时间：2009-12-31 17:17浏览次数： 次
由香港政府屋宇署所发出的占用许可证（俗称入伙纸）是一份证明物业符合标准的重要文件。所有取得香港政府批准而依照香港建筑物条例兴建的物业，在发展商完成兴建后，屋宇署会对物业进行检验，若证明单位结构安全并适合居住，便会发出入伙纸予该物业，让业主或租客入住使用。入伙纸一般都会登记于土地注册处，供市民查阅。
入伙纸上列明了多项有关物业的资料，当中最主要的是有关物业各楼层之单位数目及屋宇署所规定的物业用途。由于物业各层的用途范围可能并不相同，因此，市民在查阅物业入伙纸时必须审慎，若发现物业现时之用途与入伙纸的记录不同时，市民应尽快寻求法律意见，以了解上述问题会否对物业业权造成影响。
另外，亦可从入伙纸的日期得知物业的楼龄，这亦是一项市民应留意的资料，因为物业的楼龄是银行批予按揭贷款时所考虑的一个重要因素。一般而言，楼龄愈大，银行的放款年期会愈短，而所批的贷款额亦可能相对较少，而有个别银行更不会贷款给楼龄超过30年的物业，所以物业的楼龄对市民选择物业有很大影响。
入伙纸与满意纸之分别
很多市民会对入伙纸及满意纸产生混淆，其实两者性质并不一样，绝对不能混为一谈。正如前文提及，入伙纸是由屋宇署发给已建成并经验证结构合格的楼宇；而满意纸则是在发展商完成所有批地条款后才发出的，因为现时政府在批出土地时，同时会列出许多发展该块土地的规定条款，例如是建路、建行人天穚或建公园等，发展商必须完成所有建设，政府才会批出满意纸，当物业取得满意纸后，其权益才会成为法定产业权(Legal Estate)。
本港物业多以分层大厦形式，提供予多名小业主享有。理论上，他们都是共同拥有该大厦的业权，每名业主均可任意进出有关物业任何一个角落。不过，这显然非每个业主所愿，他们均希望不受他人骚扰而享用本身所属单位。「大厦公契」(Deed of Mutual Covenant)便是用来界定及约束各业主之间的权利与义务，并订明如何管理整项物业。
每项物业通常只有一份大厦公契，并由第一名业主与发展商所签订的，日后新业主都不会与发展商再签订大厦公契，但基于日后物业转售楼契内所规定大厦公契的权益与义务，是由上手业主转移给新业主的，所以每名新业主亦必须继续承诺遵守大厦公契内的规定。
一般大厦公契都会详细列明大厦的公共地方、公共设施及每个单位的不可分割业权份数等资料，使业主明瞭本身及他人的权益及义务。另外，大厦公契亦详列多项条文，包括各业主的权益与责任，例如可享用的大厦公共设施、公共地方、大厦管理费的计算及其他维修费等。而有关费用的计算方法是根据个别业主单位，在大厦所占的不可分割业权份数来计算的。单位所占份数越大，要支付的费用亦相应增加。大厦公契亦有注明多样限制，计有：业主不得更改楼宇结构，不能有非法僭建，不得利用楼宇进行或从事任何非法或不道德的活动，甚至是否可以饲养宠物或「打斋」，藉以规管小业主在大厦内「会影响他人」的活动范畴。
于大厦公契条文大多趋向保护大厦发展商的利益，所以政府需制订有关法例，为大厦公契增加或删改部分条文，从而保障小业主在大厦管理方面可获得较公平的待遇。当业主购买物业时，可要求代表律师解释有关大厦公契的重要条文，从而对自己作为业主的权利与义务，有初步的了解。
一般来说，所有物业的租赁或买卖，交易双方是必须亲自出席签署所有文件的。不过，当业主或买家/租客因身在外地，或者时间不容许，不能亲身出席签署文件，交易便可能因而告吹，因此，为顺利完成交易，有关人士便会采用授权书形式授权一人或多人，代为签署所有文件及处理有关交易事宜。
授权书的内容主要注明所授权者及被授权人的姓名、授权事项、被授权人所拥有的权利及责任，并由业主签署作实。若在律师行签订授权书，出现问题机会便比较低，因为负责律师应会清楚查核业主的身份，才会安排业主签订授权书。
假若授权书是在海外签订，该授权者除需要聘请当地律师代为办理，还可能需要得到当地国际公证人见证或/及要得到当地中国领使馆加签方才有效。
另外，授权人签署授权书后，并不等于丧失物业的权利。事实上， 授权者是仍然拥有物业权益的，可随时指示第三者不用理会该授权书的效用，而业主本身可随时将物业透过任何方式处置。
系列一 购买连租约物业须知
许多人买楼除作自住用途，亦有不少人士会购入连租约住宅物业作长线收租。由于后者可能牵涉租务纠纷或争拗，因此，当购买这类连租约单位时，买家实在要在多方面倍加注意。
首要考虑的，便是按揭及财务问题。大部分人购买物业都需要向银行借贷支付部分楼价，不过，银行对连租约单位的按揭取向一般比较保守。事实上，鉴于这类单位属于投资性质，银行可能提供较低的贷款额，或者收取较高昂的按揭利息。所以，欲购连租约物业前，最好先向有关银行查询及商讨按揭事宜。
第二，买家需要留意物业现有租约细节，例如租赁双方是否有签订正式租约、租约年期、租约内容有没有附加特别条款，而最重要的，租约有没有缴付政府的厘印费。如租约欠付厘印费，日后如有租务纠纷，法庭是不会接纳有关租约为法定文件的；约租要重新补打厘印，方算有效。
另外，准买家尽可能要向卖家查问清楚租客背景、以及租客有否经常欠租等情况。若然发觉有特别问题，最好考虑清楚才作决定，以避免任何租务纠纷。现行租务法例规定新业主购入连租约物业后的一年内，不可以自住理由收回物业。期限届满后，若业主以自住理由收回物业，业主在两年内亦不得再次将物业招租或出售，否则便会有被检控之虞，最高刑罚是罚款港币五十万元。若然再犯，更可被判入狱十二个月。
（编辑：jack）
入伙纸上列明了多项有关物业的资料，当中最主要的是有关物业各楼层之单位数目及屋宇署所规定的物业用途。由于物业各层的用途范围可能并不相同，因此，市民在查阅物业入伙纸时必须审慎，若发现物业现时之用途与入伙纸的记录不同时，市民应尽快寻求法律意见，以了解上述问题会否对物业业权造成影响。
另外，亦可从入伙纸的日期得知物业的楼龄，这亦是一项市民应留意的资料，因为物业的楼龄是银行批予按揭贷款时所考虑的一个重要因素。一般而言，楼龄愈大，银行的放款年期会愈短，而所批的贷款额亦可能相对较少，而有个别银行更不会贷款给楼龄超过30年的物业，所以物业的楼龄对市民选择物业有很大影响。
入伙纸与满意纸之分别
很多市民会对入伙纸及满意纸产生混淆，其实两者性质并不一样，绝对不能混为一谈。正如前文提及，入伙纸是由屋宇署发给已建成并经验证结构合格的楼宇；而满意纸则是在发展商完成所有批地条款后才发出的，因为现时政府在批出土地时，同时会列出许多发展该块土地的规定条款，例如是建路、建行人天穚或建公园等，发展商必须完成所有建设，政府才会批出满意纸，当物业取得满意纸后，其权益才会成为法定产业权(Legal Estate)。
本港物业多以分层大厦形式，提供予多名小业主享有。理论上，他们都是共同拥有该大厦的业权，每名业主均可任意进出有关物业任何一个角落。不过，这显然非每个业主所愿，他们均希望不受他人骚扰而享用本身所属单位。「大厦公契」(Deed of Mutual Covenant)便是用来界定及约束各业主之间的权利与义务，并订明如何管理整项物业。
每项物业通常只有一份大厦公契，并由第一名业主与发展商所签订的，日后新业主都不会与发展商再签订大厦公契，但基于日后物业转售楼契内所规定大厦公契的权益与义务，是由上手业主转移给新业主的，所以每名新业主亦必须继续承诺遵守大厦公契内的规定。
一般大厦公契都会详细列明大厦的公共地方、公共设施及每个单位的不可分割业权份数等资料，使业主明瞭本身及他人的权益及义务。另外，大厦公契亦详列多项条文，包括各业主的权益与责任，例如可享用的大厦公共设施、公共地方、大厦管理费的计算及其他维修费等。而有关费用的计算方法是根据个别业主单位，在大厦所占的不可分割业权份数来计算的。单位所占份数越大，要支付的费用亦相应增加。大厦公契亦有注明多样限制，计有：业主不得更改楼宇结构，不能有非法僭建，不得利用楼宇进行或从事任何非法或不道德的活动，甚至是否可以饲养宠物或「打斋」，藉以规管小业主在大厦内「会影响他人」的活动范畴。
于大厦公契条文大多趋向保护大厦发展商的利益，所以政府需制订有关法例，为大厦公契增加或删改部分条文，从而保障小业主在大厦管理方面可获得较公平的待遇。当业主购买物业时，可要求代表律师解释有关大厦公契的重要条文，从而对自己作为业主的权利与义务，有初步的了解。
一般来说，所有物业的租赁或买卖，交易双方是必须亲自出席签署所有文件的。不过，当业主或买家/租客因身在外地，或者时间不容许，不能亲身出席签署文件，交易便可能因而告吹，因此，为顺利完成交易，有关人士便会采用授权书形式授权一人或多人，代为签署所有文件及处理有关交易事宜。
授权书的内容主要注明所授权者及被授权人的姓名、授权事项、被授权人所拥有的权利及责任，并由业主签署作实。若在律师行签订授权书，出现问题机会便比较低，因为负责律师应会清楚查核业主的身份，才会安排业主签订授权书。
假若授权书是在海外签订，该授权者除需要聘请当地律师代为办理，还可能需要得到当地国际公证人见证或/及要得到当地中国领使馆加签方才有效。
另外，授权人签署授权书后，并不等于丧失物业的权利。事实上， 授权者是仍然拥有物业权益的，可随时指示第三者不用理会该授权书的效用，而业主本身可随时将物业透过任何方式处置。
系列一 购买连租约物业须知
许多人买楼除作自住用途，亦有不少人士会购入连租约住宅物业作长线收租。由于后者可能牵涉租务纠纷或争拗，因此，当购买这类连租约单位时，买家实在要在多方面倍加注意。
首要考虑的，便是按揭及财务问题。大部分人购买物业都需要向银行借贷支付部分楼价，不过，银行对连租约单位的按揭取向一般比较保守。事实上，鉴于这类单位属于投资性质，银行可能提供较低的贷款额，或者收取较高昂的按揭利息。所以，欲购连租约物业前，最好先向有关银行查询及商讨按揭事宜。
第二，买家需要留意物业现有租约细节，例如租赁双方是否有签订正式租约、租约年期、租约内容有没有附加特别条款，而最重要的，租约有没有缴付政府的厘印费。如租约欠付厘印费，日后如有租务纠纷，法庭是不会接纳有关租约为法定文件的；约租要重新补打厘印，方算有效。
另外，准买家尽可能要向卖家查问清楚租客背景、以及租客有否经常欠租等情况。若然发觉有特别问题，最好考虑清楚才作决定，以避免任何租务纠纷。现行租务法例规定新业主购入连租约物业后的一年内，不可以自住理由收回物业。期限届满后，若业主以自住理由收回物业，业主在两年内亦不得再次将物业招租或出售，否则便会有被检控之虞，最高刑罚是罚款港币五十万元。若然再犯，更可被判入狱十二个月。
（编辑：jack）
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