香港的住房

香港人稠地狭，在1084平方公里的土地上，常住人口高达600多万，人均土地资源极为匮乏，加上港英政府的高地价政策，使得香港的房价非常昂贵。同时，香港还是一个国际化程度非常高的现代大都市，许多跨国公司在香港都设有办事机构。这些需求无疑又加剧了香港房屋的紧张状况。因此，对于普通的香港居民来说，获得住房是一件最为重要，也最伤脑筋的大事。如何妥善地解决民众的住房，也是几十年来一直摆在港英政府面前的一个严峻问题。
战后几十年来，在社会舆论的强大压力下，随着香港经济的发展，港英政府为解决居民的住房问题采取了一系列措施。到现在，香港居民在住房方面虽然还存在着不少问题，但香港人的居住困难还是有了相当大的缓解。
一、香港人住房的一般情况
香港的住宅楼宇大致上分为两类，一为私人楼宇，一为公共房屋。私人楼宇由发展商从政府拍卖的土地中投得地皮，再出资兴建，然后根据市场价格向公众出售(或出租)，收回投资与获得利润。公共房屋是基于香港独特的住房体制而由政府出面兴建的住宅楼宇，由于免收地价，故公共房屋建设成本较低，因此租售给市民的价格也大大低于私人楼宇。公共房屋也分为两种，一种是专供出租的公屋，一种是只供出售的公屋。这两类公屋的租售价格一般都不受市场因素影响。
到过香港的人都会注意到，不知是约定俗成，还是官方的旨意，香港的新型住宅楼宇或住宅小区分别冠有“XX花园” 及“XX苑”和“XX村”来区别这些房产的性质和归属。“XX花园”是私人发展商拥有的房产，后两者则是属于公共房屋中的居屋和公屋。从房屋的质量及内部设施来看，私屋最佳，居屋次之，公屋则相对较差。
香港现今600多万居民的居住情况大致上是这样的：约有一半的人口住在政府建造后出租或出售的公共房屋内，另将近一半的人口住在私人楼宇内。住公屋的居民中，有约250万人为租住，近60万人则居住在按“居者有其屋”计划而购置的居室中。住私人楼宇的一半人口中，已约有70%的人成为业主，即约有210万人(约60万个家庭)拥有了产权归己的住房，另30%即近25万个家庭租住在各类私人住宅中，尚有待解决购房问题。但这部分人中，有10.5万个家庭的收入状况符合租住公屋的资格，另有大约7.5万个家庭符合申请购买公屋的资格，此外，还有1万个家庭可获得政府的 “夹心阶层住屋贷款计划”的特殊津贴。这就是说，在目前香港170多万个家庭中，已有160多万个家庭(其中住公屋的约88万个)的基本居住问题已经或正在获得解决。港府的有关统计材料表明，香港现时共有各类公共和私人的住宅单位180多万个，这一数字较香港的家庭总户数多出近5%，因此就满足栖身的需求来说，应是不会出现房屋短缺问题的。但是，由于私人楼宇的租售价格太高而存在的空置单位情况以及一些家庭的第二居所及小家庭的增多，加上越来越多的人在移居海外的同时保留在香港的物业，所以，香港的住宅供应还是难以满足全体居民的需求的。事实上，香港尚有占人口近3%左右的居民仍住在临时房屋区、寮屋区 (用木头、铁皮等在山坡上搭建的极其简陋的平房区)、笼屋以及水上居所(船舶等)之中。
二、香港的住房政策与房屋管理机构
香港是一个实行市场经济的资本主义社会，但自50年代以来，政府对解决居民住房问题有着自己的一套策略，这就是，政府直接出面推行和完善公共房屋计划，同时以经济手段影响和干预私人楼宇的价格。
香港政府为了改善居民居住条件，自50年代初就开始实行公共房屋计划，但最初的十来年政府兴建公屋主要还是用作安置灾民。60年代后，居民的住房需求越来越迫切，政府开始致力于建造大批供出租的“廉租房”，为当时月收入900元以下的低收入家庭提供住房。到了 1972年约有150万人居住在政府修建的公共房屋内。随着经济的迅速发展和居民收入水平的提高，人们对居住条件改善的要求也不断增高，同时，也有愈来愈多的人希望购买私人住宅，因此，香港政府于1973年开始推行“十年建屋计划”，该计划提出的目标是：①每个家庭拥有自己的住房单位；②住房单位应是独立式的(水、电、厕、厨齐备)；③每个人居住面积不少于3.25平方米。在这一目标下，香港开始进入有计划地兴建供租住的新型公共屋村。1976年，港府又开始推行“居者有其屋计划”，1978年，又推出“私人参建居室计划”。这两个计划的目的是为那些经济状况得到改善但又无力购置私人住宅的公屋租住户提供自置居所的机会。
随着香港经济的飞速发展，居民人均收入水平与50年代比已大幅度提高。政府的公屋政策也使大多数人达到了基本的住房条件，一些家庭开始有购置私人住宅的欲望。为适应经济发展和人们新的需求，1988年，港府公布“长远住房策略”，这一策略实质上改变了公屋政策的社会福利性质，政府今后除了继续修建需要的出租公屋和居室外，重点将转向以提供优惠贷款等方式资助居民购买私人机构兴建的楼宇，以逐步减轻政府在供应住房方面的作用，更多地发挥私人机构的作用。按照“长远住房策略”，政府以2001年为目标，提出，确保在市民有负担能力的楼价或租金之内，为所有住户提供适当的住房；鼓励住户自置住房，并尽可能满足这方面日益增长的需求；确保过去已规定的优先次序，尽快满足居民的对各种住房的需求；重建不符合现今标准的旧房，同时鼓励私人重建旧住房，以改善居住环境；尽量有效运用公营及私人机构的建房资源；保证将公共房屋的资金用于可享受资助条件的住户。
香港全权负责全港所有公共房屋计划的法定机构是房屋委员会(简称房委会)。房屋委员会于1972年10月根据香港法律中的房屋条例由多个专责香港房屋及安置事宜的机构合并而成。它统筹担负以前由屋宇建设委员会、市政局、香港房屋政策研讨委员会、市政事务处房屋组及工务司署等各部门所分理的工作，成为香港负责公屋政策实施的最大社会福利机构。1978年，“居者有其屋计划”和“私人参与居室计划”出台后，房委会承担起香港主要的建房任务。1988年“长远房屋政策”实施后，政府改组了房委会，房委会从香港最大的福利机构成为一家最大的自负盈亏的房产公司，以适应香港公共房屋政策由被动、应急、福利性质为主向主动、有计划、鼓励自置居所为主的转变。房委会改组后，政府强化了其对于公屋建设统一计划、统一建设、统一编配、统一管理的职能。现在，房委会的具体职责为：负责就所有房屋事宜向港督提供建议，并透过其行政部门房屋署，规划及兴建供出租或出售的公营房屋及临时房屋区；管理全港的公共屋村、“居者有其屋计划”的楼宇、临时房屋区、平房区、临时安置所及附属服务设施；同时，还负责推行私人机构参建居屋计划和自置居所贷款计划，并替政府清理土地，防止和管制滥建寮屋，以及改善寮屋区的居住环境，代政府售卖及发展土地以兴建居屋。
香港房委会的委员全都由港督任命，任期两年，主席由非政府官员出任，委员中包括有房屋司及房屋署、社会福利署、民政署及建筑发展处等部门的负责人，另有多位非官守委员。房委会下设9个小组委员会分别负责各项工作。1988年房委会进行改组后，获得了独立的财政自主权。
香港另一个管理房屋的机构是房屋协会。房屋协会是一个获政府赞助的非牟利的民间组织，它创立于1948年，以改善一般居民的居住状况为宗旨。1951年依照政府条例成为法定组织。房屋协会成立后，香港政府以市价的I／3批给协会土地，并提供可分40年摊还的发展及福利低息贷款，以供协会建造香港市民中低收入家庭租得起的房屋。1976年始，房屋协会开始兴建可供出售的住房。到1974年，香港政府为了满足那些既没有资格入住公屋，又没有能力购置私人居所的中等收入家庭(月收入介乎港币2，2万元到乙4万元之间)的需要而推出了“夹心阶层房屋计划”。房屋协会受政府委派负责该计划的推行。按照夹心阶层房屋计划，房屋协会以优惠的地价从政府那里批得土地兴建住宅单位，再以优惠的利率贷款给合乎资格的家庭购买。1997 年底以前，房屋协会将在政府选定的l0个地点为“夹心阶层”提供1万个单位的住房。
香港居民有270多万人居住在私人楼宇内，近几年来，私人住宅楼宇的价格不断上扬，已达到远超过一般家庭所能负担的水平。面积稍大，室内设施较好的住宅售价早已超过每平方英尺(约o.1平方米)1万港元，普普通通一套小型住宅售价几百万港元，已经司空见惯，楼价 10多年来已爬升了10倍以上。为了顺应民情，减少社会矛盾，香港政府成立了以规划署牵头的跨部门的房屋需求研究工作小组，负责全面评估香港的房屋需求情况。1991年以来政府和银行多次联手打击楼宇炒卖活动，推出了一系列旨在打击限制炒家投机活动的政策措施。同时，政府还于1994年专门成立于由规划环境地政司为首的土地供应及物业价格专责小组，负责调控私人楼宇的价格和租金，加强租务管制以及打击在私人楼宇市场上的投机活动，以确保公平竞争，满足广大市民对房屋的需求。
三、香港的公共房屋
香港的公共房屋为香港的300万居民提供了住房，所以，谈香港的居住问题，就不能不了解香港的公共房屋情况。
前面我们说过，香港政府早在50年代起就开始实行公共房屋计划，但直到1973年房屋委员会开始推行“十年建屋计划”后，香港的公共房屋兴建才大规模展开。公共房屋计划主要是建房出租给低收入家庭居住，1977年后又发展至建房出售给中低收入的家庭，这就是“居者有其屋计划”。公共房屋计划推行以来，尽管曾经在70年代中期和末期受到西方经济危机和本地经济过热的影响，但仍取得了令人瞩目的进展。1987年3月，公共屋村有118个，55万个居住单位，居住人口225万人，约占全港人口40%；到1994年，出租的公共房屋达近70万个居住单位，租住人口近250 万人。近几年来，香港每年兴建近5万个公共房屋居住单位，香港房屋委员会和房屋协会还计划在1995—2001年共兴建31.8万个新居住单位，其中包括 18.7万个租住单位，13.1万个供出售的居屋单位。为此，香港政府公布了一系列房委会的新财务安排，并设立了专门的发展基金，以加快兴建公共房屋的速度。
香港的现今近90万个公共房屋居住单位分布在近300个公共屋村之中。香港的新型公共屋村是1973年开始有计划兴建的。发展至今，公共屋村的水准已经很高了。每个屋村都是一个独立的小社区，人口密度大致上为每公顷2600人至2700人。每个居住单位有独立的厨房、厕所和水电设备。屋村设有中小学校、银行、购物中心、酒楼、菜市场及停车场，村内还有花圃和运动游乐场所。香港公共屋村的管理水平很高，房屋的使用、维修、收取租金及环境清洁、绿化、保安等都有专门的机构和管理人员负责。
凡希望租住公共居屋的香港居民均可向房委会提出申请并登记，经房委会对申请者家庭总收入的多少及居港的年限期进行审核，承认资格后排队轮侯。因历年申请公屋的人及获得资格的人均很多，故申请者获得公共房屋往往要等候多年。申请入住公共屋村的居民，其家庭总收入不能超过规定的限额，限额一般每两年调整一次。1986年时，单身住户月收入在2900元以下，二口家庭月收入总额在4200元以下，九口以上家庭月收入在 7400港币以下的家庭都可申请登记注册。到了1994年，单身住户月收入限额已提升至5000元，二口家庭月收入限额为8300元，十口及十口以上家庭月收入限额则为2.18万元了。香港公共房屋租住者中，通过申请登记排队入住的住户约占公共房屋住户的40%左右，另有近60%的房屋单位则分配给因城市建设发展计划的拆迁户(约占20%)；因旧居住楼宇重建、扩建的搬迁户(约占20%)以及初级公务员、火灾及天灾灾民、寮屋及危险地带搭建物的住户和社会福利署推荐的应获体恤的人士等。1987年，为了照顾老年人，香港还特别设立了老人优先配屋计划。按此计划，能自我照顾、独立生活而又年届60以上的老年人，可以申请优先分配住房。
香港房屋委员会管理的公共房屋单位的租金要比私人楼宇租金低得多，大约只相当于私人楼宇租金的1／3。市区的公共房屋的租金要较建在新市镇公共屋村的租金高，1996年新落成的市区公共屋村的房屋单位的租金为每平方米57元左右，而“新界”地区的公共房屋租金只约为30--40元。住宅租金平均为住户家庭月收入的9%左右。当然，若选择较大的居住单位，即人均使用面积7平方米以上的话，月租金占月收入的比例就会高一些。近几年来，虽然房屋的管理及维修费用不断增加，但租金一直维持在较低的水平，这是因为政府以免地价及收取低息方式来资助房委会的结果。但同时也要看到，因为公共房屋的公楼管理是自负盈亏，因建屋资金不足，公屋的租金，除了用作管理及维修费用外，也被用作兴建新屋，这就使得住户的租金负担有愈来愈重的趋势。近两年来，港府几次建议提高公屋租金水平，但社会团体和住户的反对意见甚烈，认为租金收入盈余不能变作建屋的资金。
申请入住公共房屋的居民，如果经济条件改善。月收入超过了入住资格的限额，且又已居住10年以上的，则要缴纳双倍租金。如果缴付双倍租金的家庭收入又下降，连续6个月跌至目前可申请的限额之内，则租金降至原付标准；1993年4月，香港又开始实施公屋住户资助政策，根据这一政策，入住公屋的住户家庭月收入超过原限额的两倍以上3倍以下，便要缴付一倍半的租金，只有家庭月收入超过入住资格限额3倍的住户，才需缴纳双倍的租金。现在香港公共房屋住满10年的住户已超过30万户，大约有15%的住户须交纳额外租金。1997年初，港府房屋署又推出了“市值租金”政策，即凡月收入超过入住资格限额3倍、且缴纳双倍租金已达2年的公屋住户，需申报资产。若其总资产净值超过规定月收入限额110倍，便需交纳市值租金。市值租金大约为原租金的7倍。对于一些经济有困难的公屋住户及老人、弱能人士等，则可通过申请获得一定的租金减免。
1978年，为了鼓励香港居民自置居所，政府授权房委会实行“居者有其屋计划”。推行这个计划的目的是鼓励一些收入逐步提高后的原公共屋村的住户，自己购置住所，将他们原来住的公屋单位让出来以编配给排队轮侯的家庭，同时也协助原居住私人楼宇而收入又不太丰厚的中等偏下收入家庭购置自居。专门兴建的供居民购买的公屋的设计标准较高，平均每户使用面积也较大，设备也较好。
自1978年实行这一计划以来，已出售了近20万套住宅单位。可购居屋的条件是：①凡原住公共屋村的住户，不论是家庭收入高低和是否拥有物业，均可购居屋。但购置居屋后必须退出原租住公房。②公房准住户，包括临时房屋区和平房区的居民、已登记申请轮侯编配住公共屋村的家庭、清拆寮屋的居民、遭灾的灾民，如获准购买居屋，必须放弃租住公房的权利。③租住在私人楼宇内的月收入2.2万元以下的未拥有住宅物业的家庭。
“居者有其屋计划”的居屋单位的售价较市价要低得多，当然，房屋所在地段的不同，价格也有区别。但无论在哪一地段，居屋单位的售价较市价平均要低近一半。
购置公共房屋的住户约有47%为原公屋租户。公屋的租户及准租户买房要比私人楼宇的住户优先，这是为了腾出更多的租住单位以供更需要的申请入租住。为鼓励公共租户的居者买房，1995年的居屋计划将供公屋租户申请的居屋单位比例提高到了67%，1996年则达到 80%。购得的居屋只能购者自住，不得再转租给他人。
为了推进“居者有其屋计划”，香港居民中凡经房委会审定可购居屋者，均可获得一张“绿表”，凭此“绿表”可获银行优惠贷款，抵押贷款的最高额可达楼价的九成五，而还款期最长可达20年。1981年后，为照顾中低收入家庭购房，售出的居屋已不计地价。为了防止投机，凡购置的公共居屋若要转让，则是有限制的。按规定，业主在购得居屋后最初七年内如欲转让，则必须售还给房委会(以原价售还)，七年后可按市价转让他人，但却必须向房委会补缴地价。香港的公共房屋租售已实行多年了，在实施公屋计划中，政府注意了在编配上尽量公平。但任何政策都不可能绝对公平，香港的公共房屋政策也一样。如因市区建设及发展而获得公屋的居民每年都占公屋编配人相当部分，这部分人就不受月收入限额的限制；又如“伪寮屋居民”的层出不穷，这些伪寮屋居民买、搭寮屋并不居住，只是希望配得公屋，他们不受月收入限制，也不需轮侯。此外，香港的公屋居民中也有不少人又转租给他人，有的甚至利用公屋从事淫业等违法交易，这些，都引起人们的批评。
四、香港的寮屋、临时房屋与私人楼宇的售价和租金管制
如同任何一个人口密集的大都市一样，香港也有一些居住环境极为恶劣的居民，这就是寮屋居民。经过香港政府多年的努力，居住寮屋的人口已从80年代中期的约50万人减至目前约20万人，其中市区的寮屋居民已经不到3万人了，但要彻底清拆和消除搭盖杂乱、环境恶劣的寮屋区，还是一项艰巨而费时的任务。
自1982年实行寮屋登记以来，香港政府对寮屋实施了严格的管制，所有的寮屋住户资料都被存入电脑，以便作出规划和管理，禁止在政府土地和私人地界上私盖乱搭寮屋，在香港房屋署下设立僭建寮屋管制科，每天派员巡视寮屋区，防止新建寮区。同时，香港房委会一直负责着保养和维修寮屋区的设施的服务。并制定有寮屋区改善计划，根据这项计划而在寮屋区安装的公共电灯，也由房委会支付电费。
逐步清拆寮屋以至于最终消灭寮屋是港府的目标。清拆寮屋的工作每年都有新进展，这项工作也由房委会负责。仅 1994年，房委会的清拆行动共腾出196公顷土地，有1.24万人从寮屋中搬出，其中7200人搬入公屋，5200人获配临时住房。此外还有3200名居住在大雨时有山泥倾泻危险的斜坡寮屋中的居民安排了公屋或临时居所。
香港的临时房屋区也属公屋区。临时房屋是为无家可归者及受清拆、火灾及天灾影响，但又尚未有合格资格入住永久公屋的人士提供的居所。香港的临时房屋区为房委会所兴建和管辖，临时房屋区的房屋分单层和双层两种，每个单位都装设有独自的电、水表及厨房和淋浴间。 1991年前，一般每年都有新的临时房屋区建成，但因永久性的公屋的增多和旧的临时房不断因发展需要而拆除，居住在临时房屋区的居民也在逐渐减少。自 1990年3月起，港府当局又放宽了居港年限规定，以便更多的人可有资格入住公共房屋，这也降低了临时房屋的需求，所以从1991年起就没有再建临时房屋区。从1993年7月起，因清拆影响的临时屋区的居民又获得无须符合居港年限要求便可入住永久公屋的资格，故临时房屋的入住居民在近年大大减少了。在 1985年时，香港的临时房屋区尚有居民近12万人，到1995年初，居民数已下降至不到5万人了。房委会1994年做了计划，在1997年之前，要为所有临屋居民提供居住单位，故加快了旧临屋的清拆，但是能不能达到这一计划的目标，香港一些舆论认为还有困难。
香港现在还有6个平房区居住着约9千名居民。平房区的房屋多为单层，以石块、木头及铁、锡皮搭盖而成。这些平房区的房屋最初主要是由福利机构为无家可归者提供的临时住所，后来则纳入到房委会管理范围内。这些年来，房委会为改善平房区设备作了一些努力，如装设独立水表等。随着香港经济的发展，平房区将逐步拆除。
此外，香港日前还有一些临时居民安置所，亦由房委会管理。临时安置所是为那些因天灾、清拆行动、寮屋清除、旧楼改建、政府执法行动或者房屋署认为非认可而须迁出公屋的无家可归的人士提供的暂时的栖身之所。
香港现今有占总人口近50%的居民居住在私人楼宇之中。近年来，香港的私人楼宇的建屋量每年约为3万个住宅单位。由于因人口激增而对房屋需求的增大，人们生活模式和家庭结构的变化以及市民生活水平和经济收入的提高等因素，再加上1992年及1993年楼宇供应量减少，故香港的私人楼宇的物业价格及租住价格这几年急剧上升。据统计，从1989年底到1993年内，私人住宅的售价平均上升了一倍半，好的地段的房屋价则升高了两倍多；同期租金的上升率也多在50%左右。因而，从80年代末开始，港府当局加强了监控物业市场、调节物业价格及租务管制。1994年4月成立的土地供应及物业价格专责小组建设，政府加强了对预售楼花的控制，因为楼花售卖是物业价格的市场指标。控制措施包括将内部认购楼花单位的限额由五成减至一成，禁止在完成楼宇转让手续前转售楼花，首次订金由楼价的5%增至一成，予以没收的首次订金由楼价的3%增至5%等，这样来尽可能消除市场的不正常情况，减少投机活动。香港政府于1993年11月成立的监察地产代理工作小组也为香港房地产业的监察及规范采取了一系列措施。政府的廉政公署及消费者委员会亦努力加强消费者在物业交易中应有权益的认识。在私人楼宇的租务管制方面，近年来，港府当局对实行了几十年的业主与租客(综合)条例进行了一些修订，从法例上对业主和租户的关系、租金和租用条件的议定、租户的权利以及业主在收回楼宇重建时给租户的补偿等方面作了进一步的规定。这些努力，对于香港私人楼宇的售租价格的调控均起到了一定的作用，也受到了香港各主要社会团体及广大租户的欢迎。不过，对港府实施的私人楼宇租金管制措施，香港社会也一直存在着不同看法。一些学者认为，政府的租金管制制度，有助于低收入家庭解决居住问题，但租金管制使租金人为地低于市值水平，这就使租金失去了调节市场需求及供给的功能，使得业主认为不值得将物业出租，从而减少了出租房屋的供应，同时，也不愿意对物业做出维修，这对私人出租楼宇的量和质都造成了负面影响。因此，他们认为港府应采取其它更有效更公平的措施来解决低收入家庭的居住问题，不应将政府的责任转给业主承担。这些看法不是没有道理的，港府近两年在保证私人楼宇租户居住权的前提下，也逐渐放松了租金管制，使租金逐渐向市值水平接近。
近年来港府为平抑楼价而做出的最重要举措是在增加房屋发展用地，包括私人楼宇建设用地的物色、提供方面的努力。也就是说，政府试图从增加土地供应入手来解决楼价问题。仅1994年6月，政府为满足市场需要，就出台了增加120公顷额外批地的措施。但对于港府这一努力，香港许多人并不乐观。且不说从外批地到房屋建成投放市场一般要3年以上的时间，将解决高楼价的宝押在数年后增建的住房上有些“画饼充饥”之嫌，即使港府用大量增加土地供应的办法及其它严厉的行政手段平抑了楼价，同时也会派生出一系列新的难题。首先，香港楼价长期居高不下的一个重要原因是土地资源缺乏而造成的“寸土寸金”，建筑成本增大。而这一状况是与港府长期以来有意无意地所奉行的“高地价”政策分不开的。从港府来看，土地拍卖价越高，库房收入就越多。以1993年为例，港府因卖地及更改用途而补地价的收入就达422亿港元，故港府是高地价、高楼价的最大获利者。现在，在民意和舆论的压力下采取措施平抑楼价，一旦楼价下调，政府又势必以增税作为补偿，最终负担还是转嫁到百姓头上。
其次，楼价的下降，可能会波及股市。楼价下跌，地产股受压，必然给股市带来冲击，使市值萎缩，指数下挫。同时，楼价下降也会影响银行业的稳定。因为在投机气氛十分浓厚的环境下，但楼市出现问题，投机者必然损失惨重甚至破产，留给银行的将是数不清的呆帐和坏帐。银行业的受损，又会影响社会各行的发展。所以，政府以严厉手段和大的动作平抑楼价，还不得不为使香港的整体经济受到冲击而担忧。
上面这些分析便是香港一些人士对于解决私人楼宇价格的前景不抱乐观的原因。事实上，近几年的楼价也一直高攀不下。在香港政府的努力下，这些年来香港居民住房困难不断得到缓解，绝大部分居民居有房，亦是一个事实，这也正是香港社会基本安定的一个重要前提。但在香港这个地方，要完全解决楼价高和居民就业难的问题，绝不是一朝一夕的事。
（编辑：jack）