加拿大老人屋受投资者追捧

　　和中国老人们的消费观念不同，加拿大的老年人有钱有闲，穿的最漂亮的，最受尊敬和爱护的就是老人。老年人也自然一直是商家很看重的一片市场。房屋开发商当然 也不会放过这个市场，近年来更是投其所好，开发不少针对老年人的楼盘。公寓的居住生活正在悄然改变老年人退休后的生活方式。而这一群体中，更为突出的是，38%五十岁以上的加拿大人正在计划出售他们的房屋，以此作为他们老年生活重新安排的第一步。

　　八成人希望提前退休

　　加拿大本地八成以上的人想提前计划退休，38%五十岁以上的人正在计划出售他们的房屋。

　　这个数字是Royal LePage对50岁以上人群的调查结果。调查中其它项目还显示，50岁以上的加拿大群体现已超过一千万，这个人口统计的结果，对全国的房屋市场必定会带来一定的影响。以往几代人，由退休带来的各种状况都是可以预想到的，而如今现在50岁以上的群体会有自己更加多样的想法，他们讨厌一成不变的模式，寻找更好的，更适合自己的生活方式。目前，有28%五十岁以上的加拿大人计划出售他们的房屋，以此作为他们老年生活重新安排的一个部分，在这部分人群中，卖房的主要原因如下：如无力支付目前的房屋：23%；房屋太难打理：67%；享受房屋增值带来的利益：46%；计划旅游，无力照顾房子：38%；没有能力生活自理：30%。

　　原来，50岁以上的人搬家，一般都是选择较小的房子，搬去与孩子同住，或者搬进有人照顾的老人院。而现在50岁以上的人彻底改变这一状况，他们重新定义了这部分人群想要的生活。由于生命的不断延长，现在的老人有了更多的财富和更好的身体，50岁以上的人群有更多样的选择，而不会只选择一种最好的。　　

　　这些潜在售房者对售房后的计划也不一样：37%的人想搬进一个更小的房子，更容易管理，并可以坐享房屋的增值。86%的人想用增值的部分支持退休生活，48%的人想用于旅游，42%的人想留给孩子，7%的人打算用于购买休闲娱乐设施。

　　投资者盯上老人屋

　　迫于趋式，众多地产投资者正在对老人屋产生极大兴趣。事实上，一个合适的老人屋甚至要等上20年。99% 的人终生不曾拥有过老人屋，虽然几乎100%的人都需要住。99% 的地产经纪在其职业中不曾代理过老人屋。90% 的华人经纪不太清楚老人屋的价格。50% 以上的华人甚至不知道什么是老人屋。据权威数字显示，安省目前有大约750间老人屋（RETREMENT HOME），容纳大约4.5万老人，安省65岁以上的老人现有164.6 万人 ，10年内会激增50万人。

　　加拿大退休老人一般住房有三种。第一种是SENIOR ROOM ，结构上包括一个私人小厨房和4PCS的卫生间，服务上不提供营养餐和护士服务，适合于有一定活动能力的老人。 第二种是RETREMENT HOME ， 结构上不包括私人小厨房和4PCS的卫生间，但提供公共餐厅和营养服务，有２４小时护士值班服务。这是严格意义上的退休屋。 第三种NURSING HOME（LONG TERM CARE）， 结构上只有2PCS的卫生间，有专人提供护理清洁，医药和健康服务，由政府全面资助和监理。 而通常我们说某老人经过几年等待拿到一个老人公寓（政府小额补贴和资助），属于第一类房，几乎没有人能等到本文所说的第二类房，即RETREMENT HOME。 老人屋租金很贵，贵到不以单元而以床为单位收租金，据安省卫生厅的数据，每月每个床位的租金最低1500元，高达到5000元。还要加上每月1000元的其它费用才可租到250 SQF的老人屋。租金虽高，但165万人在等待仅仅5万张的床位。据专业地产投资者估计，这个价格在不断增涨。老人屋因其不同种类，投资方式和回报也就不同，由于护理院受到政府的严格监管和全面资助，一般人几乎没有可能进行投资，故而对一般投资人来讲，望尘莫及。所以投资主要是针对老人公寓和退休屋的投资与回报。

　　老人屋的投资基本特点是稳定，未来老人屋会呈现出供不应求的趋势，而租房市场的租客通常要等待数月至数年不能入住。在房屋买卖市场上，几乎看不到出租和卖家，因而出现小型CONDO以老人屋或退休屋名义在市场上鱼目混珠，而退休屋用地性质非常特殊，且政府申请非常难批准，所以多数投资者会小心行事，否则必会损失惨重。作为长期投资，老人屋可能会达到12%的年回报率。安省老人事务厅厅长菲利普期上周表示，规划中建老人屋的地几乎全部用完。近期，很可能会出台一个新的RETREMENT HOME监管法案，虽然法案的具体细节并不确切，但可以肯定的是新法案将老人屋的设施条件和要求会更高，更完善，使原有的一些不合标准的老人屋退出市场，参照安省老人屋协会的标准，大约30%的老人屋必须在2年内需要重建，这意味着2年内将不再有新增老人屋和床位进而推高老人屋的使用成本。 而退休老人的队伍在继续增大，老人屋在城镇中却几乎不增长地，可以预见，这会吸引投资商的兴奋点。

　　低收入者有机会申请到合适房屋

　　私人建筑师美国老头儿丹·菲利普斯在他的家乡得克萨斯州的亨茨维尔开始它个人的房屋建筑业，在这个自然资源丰富的地方，这位老人利用"回收的废品"为那些低收入的家庭建造老人屋。这位64岁的老人本身就有着丰富多彩的人生，曾经在军队里是一名情报人员，大学里是一名舞蹈老师，同时他还是一名古董商人。而他的成名也因其建筑师的职业生涯。他用回收的废品来为低收入家庭建造老人房屋。到现在他已经建成18所房屋。从酒瓶底做装饰的门、葡萄酒的软木塞做成的地板、废木材做护墙板到相框边角做成的屋顶等等，所有废品在菲尔普斯的手下都能物尽其用、变废为宝。菲利普斯先生说："一个相框店总是要扔掉一些旧相框的，那么我就在那里等着回收这些相框。"这位建筑师就是这样利用在各个地方他所能得的"废品"为那些低收入者建筑房屋的，有趣儿的是，在整个建筑过程当中中，未来房子的主人也必需来参与建筑设计过程。这当然是个节俭又环保，非常不错的增加廉价老人屋的方式。

　　低收入人士可以申请房屋补助，获得廉租屋或住房津贴；而老年人则主要由公款资助的大多市房屋管理局、大多市房屋公司和多伦多房屋机构等单位根据老人护理需求的程度，提供多种多样的居所。而无论高龄人士公寓单位、退休人士房屋、老人屋或者护理安老院，全部是提供给那些饮食起居和健康状况都需要长期照顾的老人居住的。主办者主要是私营公司或教会、慈善机构和社区团体，诸如为华人耆老和残障人士提供服务的非牟利机构等。这些老人居所无论是政府主办还是私营和社团主办的，全部是要付费的。当然，交不起房租的低收入老人可以申请住房补助。但事实上，虽说如此，由于加拿大的老人屋严重缺乏，多数申请者都 要等待10以上，甚至20年。宾顿的一对老夫妇等待老人屋达7年以上，由于缺乏廉租屋，他们因为负担不起昂贵租金，跟3个孩子在过去5年内搬5次家，而且每况愈下，安省有64.7万人要用3成收入付房租，想住进租金跟收入挂钩公屋的家庭超过12.9万户，可以想象，需要等待的人有多少。安省住屋网络(Housing Network of Ontario)的狄克(Yutaka Dirks)说，大家都知道安省需要完整、长期的廉租屋策略，以便协助家庭及个人度过经济衰退，并在经济繁荣时发挥所长。他表示，社区有迫切需要，盼望政府有回应，应该让住宅较易负担，免得失业就失去房屋。在最近一次的谘询会上，与会者表达的意见除要省府增加拨款兴建及修葺外，还有人建议新的住屋福利、恢复租金管制、都市计划规定20%的新住宅应为廉租屋等。房屋厅长屈德逊也指出，省府未来两年将动用6.22亿元配合联邦刺激经费拨款，装修5万个公屋单位，并兴建4,500个容纳长者及残障者的廉租单位。他接受《Toronto Star》采访时说，省府的10年策略不只增加经费，还要简化规则，让有关各方容易参与。他希望下个月跟联邦部门的会议能达成10年拨款承诺，以便在明年春天提出省府计划。

　　但是，寻求政府解决的办法，短期内恐怕不会见效。

　　金融机构产品倾向老人屋

　　最早起源于荷兰的"倒按揭"，今天在欧美国家已成为十分流行的"以房养老"形式。 美国的"倒按揭"已经流行并成熟，它实施对象是62岁以上老年人。大致有三种形式，联邦住房局有保险的住房倒按揭贷款、联邦住房局无保险的倒按揭贷款、放贷者有保险的倒按揭贷款其中两种同政府政策和行为相关，一种由金融机构自行办理。

　　美国"倒按揭"的放贷有其自已的原则：住房资产价值越高，可贷额度越高；预期住房价值的增值越高，可贷额度也越高；老人年龄越大，可贷额度也越高。因为其预期剩余寿命较短，还贷周期也必然较短。另外，单身老年人可贷款额度高于夫妻健在家庭，因单身老年预期剩余寿命低于夫妻组合期的寿命。

　　"倒按揭"可以使老人们每个月有充裕的养老金支配，外出旅游、聘请护理等，基本生活得到保障的同时，还能享受生活的乐趣。

　　如今，美国模式的"倒按揭"在加拿大很受欢迎。加拿大的"倒按揭"极具个性化，可根据老人的不同需求制定不同的"倒按揭"贷款方案。显然，这是同时根据客户和金融机构各方利益需求而实施的"人性化"方案，同时也充分考虑到市场变化等多种因素。55％的加拿大老人坦言，房屋，是退休后最重要收入来源。可见，他们晚年的幸福也开始于此。