澳洲房价高涨的根源是供应问题而非外国投资者问题

在全球房地产市场，澳洲是个热门话题，近年来，澳洲房价持续高涨，外国投资者竞相涌入。而澳洲本地居民买不起房的问题却日益突出，如此，关于“外国投资者尤其是中国投资者推高澳洲房价”的消息开始滋生并迅速蔓延。但是，真实情况到底是怎样的呢？澳新银行澳洲CEO Philip Chronican 表示，造成澳洲房价高涨的根源是供应问题而非外国投资者问题。

澳洲高房价的问题备受关注：RPData最新数据显示，目前州府城市地块中位售价达24.7万澳元（折合人民币约136.13万元）。每平方米地价自1990年以来增加8倍。根据国际结算银行的数据，若以收入和租金来衡量，澳大利亚的房价属于全球最贵之列，排在第二位；按照房价租金比，澳大利亚的房价是租金的150倍，仅次于瑞典、加拿大和挪威。

房价高企，澳洲本地居民买不起房子，而外国投资者尤其是中国投资者却不断涌入该国房地产市场。 瑞士信贷银行发布的一份报告估计，中国人一年花费约50亿澳元(约合45亿美元)在澳大利亚购买房产，这相当于该国新造房屋中有1/8被中国人买走。据统计，2013年中国买家共在澳大利亚房地产市场投资了59亿澳元，增幅达42%。如今中国已经超过美国成为澳洲房产的最大买家。

促使中国投资者在澳洲买房的原因是多重的，比如中国国内对房地产投机的打击，以及澳洲房产投资的优越性：房产持有成本低和较低的空置率；永久产权；首付仅付一成；无需缴纳物业税、遗产税和房产税；升值部分可以随时套现，等等。

虽然中国投资者在澳洲房地产市场的投资大增对当地人的购房心态造成一定影响，但是说中国投资者推高澳洲房价却是不真实的。根据FIRB的数据，2009-2010年度至2012-2013年度，中国人投资澳大利亚房地产的金额总计达166亿美元。数据看起来庞大，但是实际上还不到获得批准的外国投资总额的10%。虽然中国对澳洲房产投资的比例在上升，在这只占据了很小的市场份额，并不足以捣乱澳洲房地产市场。近日，澳洲工党发言人称，中国人对澳洲房市影响力被夸大。

澳洲房价高涨的根源应该是供应问题。澳洲房市在过去一二十年供求关系出现了问题，即供不应求。在过去20年里，澳洲平均每年开建155,500套住房，而据澳洲住房产业协会HIA的保守估计，每年要18万套住房才能满足需求。这样一来，原本就已经紧俏的房市，再加上人口逐渐增加，供应更加不足，这就引发了房价的上涨。

有分析称，抑制澳洲房价不断上涨的措施是建设更多的住房。不过早前澳大利亚住房和城市研究所的一份报告发现，澳大利亚住房供给不足的主要原因实际是资金的短缺。这样看来，以中国投资者为主的海外投资者的涌入，实际上可以刺激澳洲住房建设，从而从而增加住房供给。