2012年澳大利亚墨尔本房价走向分析

　　2012年澳大利亚墨尔本房价走向分析。英国经济学家信息社今年8月末公布最新一期全球最适合居住城市报告，澳大利亚墨尔本被评为全球最适合人居的城市之首。另外，据RP数据统计的Tim Lawless表示本年是继2009年2月开始墨尔本房价首都下跌，这可能标志着移民澳洲住房买家的利好时机。

    墨尔本的房产市场飘红，房价在2011年1季度内下跌了百分之0.4。这是2009年2月以来的首度下跌，而墨尔本房价在2009年到2010年直接上涨了29%。

    墨尔本房价市场的价格下降表现各有不同：

    墨尔本房价市场高端物业房价开始走低，而中端房产和经济适用房市场则有所走高。具体表现为墨尔本高端物业房价降低了3.5%，而经济适用房房价啧提高了2.2%，几房市场价格走势截然不同，前几年高端物业房价上涨了33.6%，而中低端物业房价仅上涨了26.4%。
  
    根据《经济学人》公布的最新季度数字，澳洲是全球房价最被高估的国家，紧随其后的是香港和法国。AMP数据显示，自1926年起，墨尔本的住房价格平均每年上涨7.6%。

    根据去年平均房价的平均增长，《先驱太阳报》计算了郊区房价何时会突破100万大关。结果显示，价值40万的房产将在12年内达到100万，而目前平均价格在60万的房产将在6年内达到100万。

    自2007年开始墨尔本的房价上涨了47%，而今终于有了打算暂停的信号，相对于墨尔本房价在2010年11月的最高价而言，截至2011年4月它已经下跌了2.9。不过，值得一提的是，房价虽然在2009年到2010年上涨幅度较大，但并未给房产租赁市场带来太多影响，租金率仍旧保持稳定。
 
    2011墨尔本房价

    维州房地产研究所（REIV）的数据显示，目前墨尔本平均房价在百万元的城郊共有44个，预计到2030年这个数字会增加到将近400。

    来自REIV的Robert Larocca称，去年有5000多套房产售价在100万元以上，数量比2005年增加了3倍。Larocca解释说：“墨尔本的房价历史显示出了稳定的回报，虽然我们没有看到像去年那样的20%的收益，但是未来很有可能继续稳定增长。”

    澳洲住房工业联合会（HIA）的资深经济学家Andrew Harvey预测，随着供应继续落后于需求，长期内房价仍将继续增长。Harvey说：“从整个维州来看，墨尔本的住宅建设处于历史最高值。HIA估算，在2010年，维州共动工兴建6万间新房，而近10年来的平均新房兴建数量为4.25万。”

    然而，AMP的首席经济学家Shane Oliver警示称，下一代人可能买得起房。他表示如果房价继续涨，买房“将成为越来越不现实的目标”。他说：“下一代人唯一的希望就是在人生后期从他们婴儿潮的父母那里继承一处住房。”

    墨尔本房价逆市增长 2011年澳洲房价将继续下跌

    RP Data-Rismark公布的最新房价数据显示，在其它大城市房价纷纷下跌的情况下，墨尔本房价在11月中反而平均上涨了2100元，达到52.5万元。与此同时，全澳房价下降了0.3%，因此墨尔本房价上升0.4%可谓是背离了市场潮流。 墨尔本公寓房的表现更胜以往，房价上升了0.6%，达到42.5万元。而全澳的情况则是平均下跌0.1%。这些数据都表明，日渐升高的房贷利率对维州的购房者似乎并没有产生什么影响。 ANZ经济事务发言人Paul Braddick称，自从11月份储行（RBA）宣布提升官方基准利率25个基点后，澳洲房地产市场整体上受到了不小的冲击，房价也一度受创。全澳房屋拍卖清盘率自上次升息后一直徘徊在60%左右。

    业内专家人士表示，尽管11月份的升息对房地产市场造成了一定的影响，也削弱了人们的房屋购买能力，但是，普通家庭财务状况趋于稳定以及偏紧的市场供求基本面还在持续支撑着澳洲房价的上升。 他还宣称，很多人都相信，由于澳洲经济前景一片光明、失业率不断下降，而且被强行拍卖的房屋数量十分有限，这些因素会在2011年为房价打下坚实的基础。 州府城市房价普跌 据悉，2010年澳洲房价的整体增长速度下降了2.4%。 自2009年10月以来，储行已经7次提高了官方基准利率，增幅达到175个基点，对澳洲房地产市场造成了不小的影响，很大程度上抑制了房价的上涨。 11月柏斯房价下降了3%，现在独立房中间价约为46万元。布里斯本的价也下跌了1%，独立房中间价低于43.3万元。Rismark的执行长Christopher Joye表示，如果储行今年继续加息的话，那么澳洲房价很可能还会继续下跌。